Memorial descritivo: o que é e como fazer

O memorial descritivo é o documento que descreve, em texto, tudo o que o projeto representa em desenho: materiais, acabamentos, dimensões e características da obra. Ele acompanha as plantas e é exigido em aprovações, financiamentos e contratos.

Na prática, ele é a "tradução escrita" do projeto. O desenho mostra onde está cada parede; o memorial diz do que ela é feita, com que espessura, com qual revestimento e com qual acabamento. Quando os dois divergem, é o memorial que costuma ser cobrado em obra — e é por isso que ele merece o mesmo cuidado dado às plantas, cortes e fachadas.

Para que serve

• Aprovação: prefeituras e órgãos costumam exigi-lo junto do projeto. Veja como funciona o processo em aprovação de projeto na prefeitura.
• Financiamento: a Caixa e outros bancos pedem memorial para liberar crédito e para vincular as parcelas às etapas medidas em vistoria.
• Contratação: deixa claro, por escrito, o que será executado — e o que não está incluído no preço.
• Obra: orienta a equipe sobre materiais e padrões de acabamento, reduzindo decisões improvisadas no canteiro.
• Orçamento: é a base do levantamento de quantitativos e da composição de custos; sem especificação, todo orçamento vira estimativa.
• Registro legal: em incorporações, integra a documentação de memorial de incorporação e serve de referência em discussões sobre o que foi prometido ao comprador.

O que deve conter

Embora varie conforme a finalidade, um memorial descritivo costuma trazer:

• Dados gerais: identificação da obra, do terreno e dos responsáveis.
• Áreas: quadro de áreas (construída, do terreno, por pavimento).
• Descrição por ambiente ou por sistema: fundações, estrutura, vedações, cobertura, esquadrias, revestimentos de piso, parede e teto, pintura, instalações.
• Especificação de materiais: tipos, marcas de referência e acabamentos.

Estrutura sugerida, item a item

Uma sequência que funciona bem — e que espelha a ordem construtiva — é esta:

1. Objeto e dados gerais — descrição sumária da obra, endereço, matrícula, proprietário, responsável técnico e número de registro (RRT ou ART).
2. Quadro de áreas — área do terreno, área construída total, área por pavimento e taxa de ocupação/coeficiente, quando exigidos.
3. Serviços preliminares — limpeza do terreno, canteiro, ligações provisórias, locação da obra.
4. Movimento de terra e fundações — tipo de fundação (sapata, radier, estaca), profundidade de assentamento e referência ao projeto estrutural.
5. Estrutura — sistema adotado (concreto armado, alvenaria estrutural, wood frame), classe do concreto, tipo de aço, lajes e vergas.
6. Vedações — alvenaria (bloco cerâmico ou de concreto), dimensões, espessura final da parede, argamassa de assentamento.
7. Cobertura — estrutura do telhado, tipo de telha, inclinação, calhas, rufos e impermeabilizações. Se ainda está escolhendo, compare os tipos de telhado.
8. Esquadrias — portas e janelas por tipo, material (madeira, alumínio, PVC), dimensões, ferragens e vidros.
9. Revestimentos — piso, parede e teto, ambiente por ambiente, incluindo rodapés, soleiras e peitoris.
10. Pintura — preparo da base, tipo de tinta e número de demãos por superfície.
11. Instalações — elétrica, hidrossanitária, águas pluviais, gás e, quando houver, geração fotovoltaica e climatização.
12. Louças e metais — bacias, cubas, torneiras e acessórios.
13. Serviços complementares — muros, calçadas, paisagismo, limpeza final.
14. Considerações finais — normas aplicáveis, critérios de substituição de materiais e o que não faz parte do escopo.

Nível de detalhe: como escrever cada item

A regra prática é: descreva o desempenho, e cite a marca apenas como referência. Isso evita amarrar a obra a um fornecedor e ainda deixa o padrão claro.

Sempre que citar um produto específico, acrescente a expressão "ou equivalente técnico" e diga quem aprova a equivalência (normalmente o responsável técnico). Em obra pública, essa cláusula não é opcional.

Memorial descritivo x justificativo

• Descritivo: descreve o que será feito e com quais materiais.
• Justificativo: explica por que certas decisões de projeto foram tomadas (atendimento a normas, conforto, acessibilidade).

Vale distinguir também de outros documentos que costumam ser confundidos com ele:

Em obras residenciais pequenas, é comum que o memorial descritivo absorva parte do caderno de encargos. Em obras públicas e em incorporações, eles são peças separadas.

Normas e referências

O memorial não tem uma norma exclusiva, mas se apoia em várias:

• NBR 6492 — representação de projetos de arquitetura; define o memorial como peça da documentação. Detalhes em NBR 6492.
• NBR 16280 — reformas em edificações, quando o memorial acompanha a obra.
• NBR 15575 — desempenho de edificações habitacionais; é dela que vêm muitos dos critérios que você cita ao especificar (desempenho térmico, acústico, estanqueidade).
• NBR 9050 — acessibilidade; obrigatória em áreas comuns e em boa parte dos usos não residenciais.
• Lei 8.666/Lei 14.133 — em obras públicas, exigem projeto básico com especificações que não admitam marca exclusiva.
• Código de obras municipal — sempre a referência final para o que a prefeitura vai cobrar no seu município.

Erros comuns que travam a aprovação

• Divergência com o desenho — memorial fala em 15 cm de parede e a planta está com 20 cm. É o erro mais frequente e o mais fácil de evitar mantendo uma fonte única de informação.
• Quadro de áreas que não fecha — a soma dos pavimentos não bate com a área total declarada.
• Marca exclusiva sem "ou equivalente" — reprovação certa em licitação.
• Copiar memorial de outro projeto — sobra ambiente que não existe e falta o que existe; analistas percebem rápido.
• Faltar assinatura e registro — sem responsável técnico identificado com RRT/ART, o documento não tem validade.
• Texto genérico demais — "acabamento de primeira qualidade" não especifica nada e vira discussão de preço na obra.
• Não atualizar após revisão do projeto — o memorial precisa acompanhar cada revisão das pranchas, com data e número de revisão visíveis.

Como fazer sem retrabalho

Escrever memorial à mão, copiando dados do projeto, é demorado e propenso a erro. Como o BIM guarda a informação de cada elemento (material, área, espessura), parte do memorial pode ser gerada automaticamente a partir do modelo — e mantém-se coerente com as plantas, cortes e fachadas.

No VoxelBIM, o memorial é montado a partir do que já existe no projeto: objeto e dados gerais, arquitetura e vedações e as demais disciplinas modeladas. As áreas vêm dos ambientes detectados na planta, as espessuras vêm das paredes modeladas e os quantitativos vêm dos mesmos elementos que geram a documentação. Se a planta muda, o memorial muda junto — e o documento pode ser impresso, salvo em PDF ou baixado em formato editável para os ajustes finais de redação.

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Perguntas frequentes

Memorial descritivo é obrigatório? Para aprovação e financiamento, normalmente sim. Os requisitos exatos variam por município e por instituição.

Quem assina o memorial descritivo? O profissional responsável técnico pelo projeto (arquiteto ou engenheiro), com seu registro no conselho (CAU ou CREA).

Qual o tamanho ideal de um memorial descritivo? Não há número fixo. Uma residência unifamiliar costuma ficar entre 5 e 15 páginas; o que define é a cobertura de todos os sistemas da obra, não a quantidade de texto.

Posso mudar um material depois que o memorial foi aprovado? Sim, desde que o substituto tenha desempenho equivalente ou superior e a troca seja aprovada pelo responsável técnico. Mudanças que alteram área, uso ou volumetria exigem projeto modificativo na prefeitura.

Memorial descritivo e planilha orçamentária são a mesma coisa? Não. O memorial especifica o que será feito; a planilha quantifica e precifica. Os dois devem conversar: cada item de custo relevante precisa ter especificação correspondente no memorial.

Existe um modelo pronto de memorial descritivo? Existem modelos, mas usá-los sem adaptação é arriscado. A estrutura pode ser reaproveitada; o conteúdo precisa refletir o projeto real, o terreno e as exigências do município.